En el 2024, el 31% de las personas que compraron una vivienda compraron una de obra nueva. Supone un aumento de 5 puntos respecto al 2022. Aún es una cantidad baja si lo comparamos con las cifras que se manejaban antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, pero el hecho marca una tendencia.
Según datos del portal inmobiliario Fotocasa, el 65% de los compradores de vivienda se plantean comprar un inmueble de obra nueva, aunque al final, solo un 31% lo hace. De las personas que están dispuestas a comprar, el 20% solo busca viviendas de nueva construcción.
Según datos del Banco de España, se necesitan 600.000 viviendas nuevas para equilibrar el mercado inmobiliario. Es decir, para que haya una oferta de vivienda acorde con las necesidades reales del país.
Las estimaciones del BBVA son aún más ambiciosas. BBVA Research, la consultoría inmobiliaria del banco español, señala que harían falta 2 millones de viviendas más para el 2030 para cubrir las necesidades residenciales, partiendo de las características demográficas.
La construcción de obra nueva es beneficiosa para el mercado inmobiliario en su conjunto, no solo para la compraventa. Al haber más inmuebles en el mercado, se puede bajar el precio de venta y del alquiler, principal escoyo que dificulta el acceso de los españoles a la vivienda.
Aparte de la política especulativa, existe una base material de escasez. Hay menos vivienda en el mercado de la que se demanda. Esto hace, por ejemplo, que los grandes propietarios de viviendas en alquiler impongan condiciones leoninas a los inquilinos.
La intención de comprar vivienda nueva es un aliciente para los constructores que les estimula para poner en marcha nuevas promociones. Algo que va a favorecer la situación de la vivienda en su conjunto.
Por qué crece la demanda de obra nueva.
Según Fotocasa, cuando un consumidor se decide a invertir en la compra de una vivienda, prefiere que sea un inmueble con todo tipo de comodidades. Que tenga zonas verdes y zonas comunes y que sea una vivienda sostenible. Que le suponga un ahorro de energía en el mantenimiento del hogar.
Esto hace que los compradores se inclinen en un principio por vivienda nueva o seminueva. Otra cosa es que al final, por la oferta que encuentran, se decanten por comprar una vivienda de segunda mano.
Los constructores de Geneop, una constructora de Madrid con más de 25 años de experiencia, indican que el desarrollo sostenible y la innovación son las dos líneas maestras que están marcando la construcción de obra nueva en la actualidad.
Innovación en lo que se refiere a materiales y métodos de construcción. Y sostenibilidad porque se construyen viviendas cada vez más eficientes energéticamente y respetuosas con el medioambiente.
La presión que se está dando en el mercado del alquiler está haciendo que muchas personas se planteen comprar una vivienda. Después de todo, si el comprador consigue una hipoteca, puede pagar menos por la cuota mensual de lo que estaría pagando por un piso alquilado. Con la seguridad de que no le van a echar cuando termine el contrato de 5 años y que al final el piso será de su propiedad.
La crisis del 2008 viró el mercado inmobiliario hacia el alquiler. Como una solución más económica para tener derecho a una vivienda. Con el paso del tiempo, el alquiler se ha convertido en algo prohibitivo, dificultando el acceso a la vivienda, especialmente en las grandes ciudades y sobre todo para los colectivos más vulnerables: los jóvenes, las familias monoparentales y las personas que viven solas.
Los jóvenes apuestan por la obra nueva.
Un dato positivo es que el fragmento de edad más interesado en adquirir una vivienda nueva son personas de entre 26 y 40 años.
De entre las personas que buscan comprar, el 75% de los que tienen una edad de entre 35 y 44 años se plantean comprar obra nueva. Se trata de un sector de la población que se ha asentado laboralmente. Muchos de ellos tienen proyectos o responsabilidades familiares y valoran que una vivienda en propiedad ofrece condiciones más estables para formar una familia.
En esta franja de edad, un 22% de los interesados buscan en exclusiva viviendas de nueva construcción, mientras que un 51% están abiertos a comprar vivienda de segunda mano o de obra nueva. Finalmente, es el 35% quien compra una vivienda a estrenar.
El porcentaje de compradores de entre 25 y 34 años es menor, pero continúa siendo interesante. Un 64% de los compradores están abiertos a comprar vivienda de obra nueva. Un 20% solo observa esta opción, mientras que un 44% la combina con la vivienda usada. Al final, es el 29% de los compradores los que adquieren una vivienda nueva.
La inestabilidad laboral que existe en la juventud, con casi un 20% de desempleo en los menores de 30 años y con una temporalidad de un 42% hace que este colectivo de edad se plantee en menor medida la adquisición de una casa.
Si hablamos de segmentos de mayor edad, de entre 45 y 54 años y de entre 55 y 75 años, el número de compradores va disminuyendo paulatinamente. O ya tienen una casa en propiedad, posiblemente pagando una hipoteca, o se han adaptado a vivir de alquiler.
La compra de segunda residencia, tan en boga en la época de nuestros padres, ha descendido en la última década.
Las comunidades autónomas donde se compra más vivienda nueva.
Madrid es la comunidad autónoma donde más vivienda nueva se demanda. Un 22% de los compradores madrileños están interesados en obra nueva en exclusiva. Finalmente, el porcentaje de compradores que adquieren este tipo de viviendas coincide con la media nacional, un 31%.
La Comunidad Valenciana es la región donde más interés hay por comprar vivienda. Un 69% de los compradores valoran comprar vivienda de segunda mano o vivienda nueva. Las tres provincias valencianas se han caracterizado siempre por tener alquileres baratos. Sin embargo, en los últimos años el precio del alquiler se ha disparado un 20%. Hoy, alquilar un piso de tres habitaciones en Valencia capital tiene un precio medio de 1.600 €, cuando hace apenas una década difícilmente superaba los 1.200 €. Esto hace que comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana sea especialmente interesante.
Cataluña, otra de las regiones donde más operaciones de compra-venta de viviendas se efectúan, las viviendas de segunda mano son el rey indiscutible del mercado. Esta es una de las regiones donde menos interés hay por adquirir una vivienda de nueva creación. El porcentaje de compradores que se interesan en exclusiva por la obra nueva no supera un 16%. Sin embargo, el porcentaje de ventas de estos inmuebles sube año tras año.
El mercado de obra nueva en Andalucía es un mercado estable. En los últimos 4 años, la venta de viviendas de nueva construcción ha representado el 29% del total.
Un fenómeno curioso es el auge de la compraventa en Aragón y, especialmente, en Zaragoza. Donde en el 2023 se realizaron 17.090 operaciones. En la actualidad, Zaragoza es uno de los centros logísticos más importantes de España, lo que ha supuesto un crecimiento de la ciudad. El distrito sur, el barrio de Valdespartera, ha pasado en 20 años de no llegar a los 1.000 habitantes a superar los 20.000.
¿Por qué no se construye más obra nueva?
Si vemos que el interés por la vivienda nueva está creciendo, ¿por qué no se construyen más obra nueva en nuestro país? El periódico El Economista opina que la principal traba se encuentra en la escasez de suelo finalista; es decir, el que está listo para iniciar una promoción. Esta escasez de suelo obedece a una falta de oferta y acondicionamiento de suelo urbanizable por parte de los ayuntamientos.
Otro de los factores que aluden los constructores es el alto precio del suelo y la complejidad de los trámites burocráticos para emprender una promoción. Algo que disminuye los márgenes de beneficio y alarga los plazos de construcción.
Aunque no se habla de ello, la reducida demanda de pisos para comprar es otro de los factores determinantes. Estamos hablando que está creciendo el interés por comprar vivienda de obra nueva, pero aún se encuentra lejos del volumen que se manejaba antes de que explotara la crisis del ladrillo.
La falta de implicación de los poderes públicos es otro de los condicionantes. Las V.P.O., Viviendas de Protección Oficial, están viviendo sus horas bajas. En el 2021 solo se inició la construcción de 13.000 viviendas protegidas en todo el país.
Recientemente, el gobierno ha anunciado un plan para construir 43.000 viviendas nuevas destinadas a alquiler social. Una cantidad insignificante respecto a las 600.000 viviendas que reclama el Banco de España para estabilizar el mercado inmobiliario o los dos millones que proyecta el BBVA para satisfacer las necesidades ocupacionales.
Hoy, el acceso a la vivienda es la principal preocupación de los españoles. La construcción de obra nueva es un recurso, aunque no el único, para resolver el problema. Un medio que vale la pena desarrollar sin caer en los errores del pasado.
